Hoppa till huvudinnehåll
Av
august.eliasson@proletaren.se

”Renovera billigt – chockhöj hyran”

Situationen på den svenska hyresmarknaden är akut. Det råder stor brist på bostäder och i många bostadsområden är underhållet kraftigt eftersatt. Allt fler hyresvärdar utnyttjar situationen till att driva igenom renoveringar och höjda hyror. Ett sätt är att genomföra så kallade ”mjuka renoveringar”, där lägenheter renoveras mellan ut- och inflyttning. Den enskilde drabbas inte direkt, men resultatet är generella hyreshöjningar och fortsatta brister i underhållet på de lägenheter som blir kvar.


I fler och fler hyresbostäder, framförallt i hus som ägs av privata fastighetsägare men även i allmännyttan, får hyresgästerna hem brev om efterlängtade renoveringar. Det är bara ett problem. I nästan samtliga fall följs renoveringarna av kraftiga hyreshöjningar.

På grund av den uppluckrade hyreslagen och politikernas ovilja att bedriva en aktiv bostadspolitik är det fritt fram för fastighetsägare att göra profit på det eftersatta miljonprogrammet och andra hyresbestånd i behov av renoveringar.

Bostadsbristen gör att det potentiella marknadsvärdet på hyrorna är betydligt högre än de faktiska hyresnivåerna. Lägg därtill att vissa av hyresbestånden ligger i områden som av olika anledningar anses ”attraktiva”.

Än har vi inga renodlade marknadshyror. Fastighetsvärdarna får inte sätta hyran som de vill. Hyran ska sättas efter ”standard” och ”kvalitet”. Därför utnyttjas de välbehövliga renoveringarna för att höja hyrorna, genom att man passar på att ”höja standarden”.

De privata fastighetsvärdarna är fräckast. I bostadsområdet Pennygången i Göteborg har Stena Fastigheter, en del av Stenakoncernen och Stena rederier, försökt få igenom stambyten och chockhöjda hyror. Pennygången har enligt Stenas kalkyleringar ett ”attraktivt läge” och därmed potential för hyreshöjningar eftersom efterfrågan är stor och hyreslagen numer tar hänsyn till läge. Men protester från de boende har tillfälligt satt stopp för planerna.

När de inte vågar tvinga på befintliga hyresgäster högre hyror, använder sig andra hyresvärdar istället av så kallad ”mjuk renovering”. De boende drabbas då inte direkt eftersom renoveringen sker när en hyresgäst flyttar ut, eller på frivillig basis i etapper. Det är troligtvis detta som står på tur i Pennygången.

En privatvärd som använder sig av denna metod är Akelius Fastigheter, Sveriges största privata fastighetsägare med 37 000 lägenheter runt om i landet.

Vid Oluff Nilssons väg i Partille kommun, utanför Göteborg, äger Akelius Fastigheter flera hus med stora renoveringsbehov. Där renoveras lägenheterna successivt när hyresgäster flyttar ut, vilket betyder höjd hyra för nästa hyresgäst.

De som inte kan eller vill flytta får således vänta förgäves på de så välbehövliga renoveringarna. Marknaden har inget till övers för behov, här är det betalningsförmåga som gäller.

Akelius fastigheters ägare, Roger Akelius, som själv är skriven i skatteparadiset Bahamas, är åtminstone ärlig.

– Jag driver inga hjälpprojekt i Sverige, förklarar han för Hyresgästföreningens tidning Hem & Hyra 2011 och påpekar att han helst ville ha ”hyresgäster med feta plånböcker”.

De mjuka renoveringarna tvingar visserligen inte på någon enskild hyresgäst chockhöjda hyror. Men det är hyresgästerna som kollektiv, och arbetarklassen i stort, som blir de stora förlorarna. Hyrorna höjs generellt och det blir allt svårare att hitta områden med rimliga hyresnivåer.

I alla kommuner med bostadsbrist, och i alla bostadsområden där det enligt marknadens logik finns ett ”högre marknadsvärde” finns vinstmöjligheter för hugade fastighetsspekulanter och riskkapitalister. Bostadsmarknaden har blivit ”het”. Följande skriver Torbjörn Isacson på SvD Näringsliv i november förra året om den senaste trenden:

”[…] några av Sveriges mest rutinerade fastighetsprofiler [har] på kort tid fått ett brinnande intresse för förorten. Sedan tidigare har framförallt den gamle skatteexperten Roger Akelius och den göteborgska redaradelns Stena gjort stora investeringar i miljonprogramshus.”

”Fastighetsprofiler” köper upp och investerar i miljonprogramsområden. Orsaken är förstås allt annat än välgörenhet. Här finns pengar att tjäna, vilket de inte heller hymlar med.

I de privata Fastighetsägarnas tidning Fastighetstidningen intervjuas två ”fastighetsprofiler” om hur miljonprogrammen åter blivit ”heta objekt”, som de skriver.

Lennart Schuss och Peder Johansson, som båda verkat i fastighetsbranschen sedan tidigare, berättar att de i det nybildade bolaget Gimmel fastigheter ska ”bygga upp en portfölj”. Affärsmodellen är enligt artikelförfattaren simpel:

”Köp miljonprogram, renovera när lägenheter står tomma, köp material från Kina och sätt sedan en högre hyra.”

Det är alltså denna affärsidé som kallas mjuk renovering. Det går inte lika fort och inte lika effektivt som att tömma hela huset på hyresgäster, men värden kan behålla ett ”cash flow” under renoveringstiden, som artikelförfattaren uttrycker det.

Att det inte är någon välgörenhet eller några genuina fastighetsintressenter som slår sig in på marknaden är tydligt. I våras sålde Botkyrka kommun ut 1300 lägenheter till bostadsbolaget Mitt Alby, som ägs av en av Sveriges rikaste riskkapitalister, Mikael Ahlström. Ahlström har själv ingen bakgrund i fastighetsbranschen men kommer enligt egen utsago från ”en släkt som verkat inom byggbranschen”.

Ahlström och Mitt Alby har lovat att det inte finns några planer på ”lyxrenoveringar”. Men likväl är Mitt Albys direktavkastningskrav (vinstmål) på 6,8 procent, jämfört med kommunala Botkyrkabyggens 3,5 procent. Albyborna var och är av förståeliga skäl skeptiska och kommunens beslut att sälja fastigheterna möttes av stora protester. ”Alby är inte till salu” var folkets budskap, men politikerna blundade i vanlig ordning.

Vad värre är att det i marknadsfundamentalismens tid inte bara är privata bolag som ska vinstmaximera. Sedan två år tillbaka säger hyreslagen att även allmännyttan ska drivas efter ”affärsmässiga principer”.

Även om det ännu är något oklart exakt vad dessa principer innebär är själva den nyliberala grundtanken att de kommunala bolagen inte ska ha ”konkurrensfördelar” mot de privata bolagen genom kommunalt ansvarstagande. Det säger sig självt att underhåll och service blir lidande när det som en gång i tiden skulle vara för ”allmänhetens nytta” nu ska krävas på vinst.

Enligt allmännyttans tidigare principer skulle underhållet av lägenheterna betalas genom hyran, och så är det formellt sett fortfarande. Men redan på 1990-talet avskaffades i princip underhållsfonderna, genom hård beskattning och genom att det inte längre blev tillåtet att avsätta pengar specifikt till underhåll.

En undersökning gjord av Sveriges Radio förra våren visade att 90 procent av de stora hyresvärdarna kommer att finansiera renoveringar med höjda hyror.

Resultatet är inte överraskande. Så har den statliga myndigheten Boverket fått i uppdrag att undersöka hur vinstkraven påverkar underhållet.

– Har man sänkt ambitionerna på underhållet för att klara högre vinstkrav eller vill man satsa hårdare på renoveringar som ger större hyreshöjningar, frågar sig Assar Lindén, utredare för Boverket, i en kommentar till Hyresgästföreningens tidning Hem&Hyra i oktober förra året.

Ja, så tycks frågan stå på den allt mer utstuderat kapitalistiska bostadsmarknaden. Sämre underhåll eller höjda hyror. Alternativet, att föra aktiv bostadspolitik där samhället garanterar invånarna boende till rimliga priser, tycks inte finnas.
Fakta

”Renovera billigt – chockhöj hyran”

Renoveringar och hyreshöjningar hos några privatvärdar
Pennygången, Göteborg
  • Husen ägdes tidigare av Skanska, numera av Stena Fastigheter.
  • Stena Fastigheter är en del av Stenakoncernen, med ursprung i redarbranschen, är numera en av Sveriges största fastighetsägare.
  • Stena har försökt genomdriva stambyten i alla lägenheter med kraftigt höjd hyra som följd, vilket mött stora protester.
Södra Biskopsgården, Göteborg
  • Har haft många olika ägare, ägs numera av Willhem AB som i sin tur ägs av Första AP-fonden. Underhållet har länge varit eftersatt.
  • Genom “Willhemlyftet” ska varje lägenhet renoveras var för sig mellan ut- och inflytt.
  • Herrgården, Malmö
  • Fastigheter som tidigare ägdes av det skandalomsusade norska riskkapitalbolaget Acta köptes nyligen upp av Victoria Park och ”upprustningar” har utlovats. Ännu oklart om renoveringar kommer att genomföras.
Oluff Nilssons väg, Partille
  • Ägs av fastighetskapitalisten och miljardären Roger Akelius, skriven i skatteparadiset Bahamas.
  • Det största privata fastighetsbolaget i Sverige med 37000 lägenheter.
  • Akelius fastigheter renoverar lägenheter på flera håll i Sverige, bland annat genom vad som kallas Akelius Living, en ”uppgradering” av miljonprogramslägenheter med kraftig hyreshöjning på köpet.
Albyberget, Stockholm
  • 1300 kommunala bostäder såldes i våras till riskkapitalisten Mikael Ahlströms bolag Mitt Alby.
  • Ahlström försäkrar att det inte blir någon ”lyxrenovering”, men många är oroliga för hyreshöjningar och protester har genomförts.
Hagsätra, Stockholm
  • Såldes nyligen till Ikano bostad, en del av Ikano group, där bland annat Ikano bank ingår. Leds av Ikea-ägaren Ingvar Kamprads söner.
  • Efter stambyten har hyrorna höjts med upp till 50 procent.