”Fastighetsägarna använder härskartekniker”

Dominika Polanska, forskare i sociologi, och Åse Richard, före detta forskningsassistent vid Institutet för bostads- och urbanforskning i Uppsala har studerat renovräkning och maktrelationer mellan bostadsföretagen och hyresgäster.

Vad innebär begreppet renovräkning?

– Begreppet myntades av en aktivist från Vancouver, Heather Pawsey, som tillsammans med grannar var engagerad i en kamp för att få bo kvar i sina hem när hyran kraftig höjdes på grund av ombyggnad, förklarar Åse Richard. 

– Många tvingades flytta. Det handlar alltså om renoveringar som i praktiken leder till vräkning. Det sker i ganska stor omfattning. 

Vilka är de sociala effekterna av processen? 

– Enligt Boverket är det cirka 300.000 lägenheter som är i behov av grundläggande renovering, berättar Dominika Polanska. 

– Det är till stora delar fråga om miljonprogrammets bostadsbestånd. Det är låginkomsttagare som tvingas flytta. 

– Flyttströmmen går vanligtvis till områden med större sociala problem, där arbetslösheten är högre och skolresultaten sämre.

Åse Richard tillägger att de som flyttar ofta redan tvingats flytta flera gånger. 

– Exempelvis har vi här i Uppsala noterat att många av de som flyttat från Gränby och Kvarngärdet efter renoveringarna där flyttat till Eriksberg.

Konsekvenserna för dem som bor kvar efter renoveringen är ofta ett ökat beroende av bostadsbidrag och försörjningsstöd, säger Dominika Polanska. 

– Det sociala skyddsnätet belastas ytterligare. Barn- och ungdomsnämnden i Uppsala har gett ut en rapport som visar att de sociala kostnaderna i Gränby/Kvarngärdet har ökat med 50 miljoner kronor per år efter renoveringarna. Segregationen förstärks. 

– Våra djupintervjuer visar att man konsumerar mindre, drar ner på mat och klädköp, säger Åse Richard som betonar att renoveringarna tar lång tid.

– Livet innebär mycket väntan. Stora beslut får skjutas upp. Hemkänslan försvinner när den yttre sociala miljön förändras. Man känner sig bedragen på sina rättigheter som samhällsmedborgare. Tron på samhället minskar.

– Hemmet är inte bara en bostad, menar Dominika Polanska. Den sociala omgivningen är viktig. Gamla rutiner störs, var man handlar, rastar hunden. 

– Saker har påtvingats uppifrån. De drabbade reagerar med chock, uppgivenhet.

Åse Richard inflikar: 

– Man äger inte sitt boende men man har rättigheter. 

Vad har varit avgörande i den allmänna bostadspolitiken vad gäller maktförskjutningen mellan fastighetsägare och hyresgäster?

– Den sociala bostadspolitiken baserade sig bland annat på att upplåtelseformen inte ska ha någon betydelse för bostadskvaliteten, framhåller Åse Richard. 

Hans Johansson

Dominika Polanska och Åse Richard.

– Det ska finnas någon form av neutralitet mellan boendeformerna, det gäller inte längre. 

– Förutsättningarna för att bo i hyresrätt har försämrats, förklarar Dominika Polanska. 

– De som äger sin bostad fick 2016 53 miljarder i Rot och ränteavdrag. Avregleringspolitiken har varit till fördel för fastighetsägarna. De statliga räntesubventionerna togs bort på 90-talet och de räntefria renoveringsfonderna avskaffades. På 2000-talet infördes Allbolagen.  

– Allmännyttan sades bli skyldig att gå med vinst vilket inte riktigt stämmer. Allmännyttans sociala uppgift kan fortfarande hävdas.

– Allmännyttan förlorade också sin hyresnormerande rätt. Bygget av hyresrätter minskade. Fastighetsombildningar och privatiseringen gjorde sitt till. Underhållet av fastigheterna försämrades.

Hyresmarknaden är enligt Svensk Fastighetsindex en av världens mest lönsamma. Miljonprogrammet är högintressant för investerare.  Det multinationella  Blackstone som köpt bostadsbestånd i Husby har på sin hemsida ledorden ”Buy it. Fix it. Sell it”.

Åse Richard utvecklar resonemanget:

– Genom en lucka i lagstiftningen kan fastighetsägarna nyttja renoveringar till omotiverade hyreshöjningar. Fastighetsägaren har en skyldighet att förhandla med Hyresgästföreningen. 

– Det är då möjligt att höja hyran om man höjer standarden. Det räcker i princip att man sätter in parkettgolv istället för laminat. 

Dominika Polanska tillägger att avregleringen har lämnat öppet för bolag som vill göra klipp på bostadsmarknaden.

Ni har också undersökt olika metoder som fastighetsbolagen använder sig av för att få igenom sin agenda. Bland annat har ni studerat härskartekniker.

– Vi har identifierat fem olika härskartekniker, säger Dominika Polanska. 

– Osynliggörandet av hyresgästernas behov och önskemål. Det sker genom att önskemålen ignoreras, man ska återkomma. Eller så övergår man till att prata om tekniska detaljer.

– En annat teknik är att ge bristande information. Kostnaderna förblir oklara genom att man inte ger något klart svar, eller så slussar man frågan vidare. 

– Ofta skickas information ut med upprepning av det redan sagda. Hyresgästerna upplever detta som ett spel för galleriet. Besluten är redan tagna bakom slutna dörrar.

– Ytterligare en variant är att göra sig otillgänglig. Kontoret finns på annan plats. Det händer inget vid felanmälan. 

– Vi har också mött de som  känner sig utsatta för hot och trakasserier. Exempelvis hotfulla formuleringar i kontrakt.

– Ytterligare ett trick är att söndra de boende. Möten som bara omfattar delar av de berörda. Renoveringen som genomförs i flera avskilda etapper

Ett ökat skydd utifrån hyresgästernas perspektiv skulle göra bostadsmarknaden mindre intressant för riskkapitalister.

– Vi tittar på bostadspolitiken ur hyresgästernas perspektiv, säger Åse Richard.

– Den offentliga debatten är fokuserad på tekniska och ekonomiska argument. Detta går inte obemärkt förbi i de drabbade bostadsområdena.

– Det skapar motstånd och vi är intresserade av att undersöka det kollektiva motstånd som är ganska osynligt i det mediala bruset.

Ser ni något alternativ till den nuvarande bostadspolitiken?

– Det finns mycket att hämta hos de boende själva, säger Åse Richard.

I en diskussion om rekordårens tid framför Dominika Polanska att bostadspolitiken under folkhemsperioden inte enbart var positiv.

– Det fanns en hel del bortträngningseffekter också vid den tidens bostadsplanering. Klart är att en mer generell bostadspolitik där staten tar ett större ansvar ändå skulle motverka de främsta avarterna. 

– Tvärtemot vad som ofta framförs i debatten byggdes det under  miljonprogrammets tid, särskilt under de första åren, av god kvalitet. 

– En bostadspolitik är inte hållbar om en stor grupp av befolkningen måste flytta på sig, infogar Åse Richard. 

– Ett ökat skydd utifrån hyresgästernas perspektiv vore bra, fortsätter Dominika Polanska. Det skulle göra bostadsmarknaden mindre intressant för riskkapitalisterna då det skulle medföra ökat krav på socialt ansvar.

Avslutningsvis sammanfattar Åse Richard sitt och Dominika Polanskas forskningssyftet:

– Vi vill lyfta fram hyresgästernas berättelse, vilken är en annan än den som fastighetsbolagen berättar.