”Tyskland är ledstjärnan”

Flera hyres- och bostadsutredningar har de senaste åren föreslagit mer eller mindre fullständiga marknadshyror, alltså att hyran för varje lägenhet sätts helt efter vad någon hyresgäst är beredd att betala. Ett land som ofta nämns som förebild är Tyskland.

I hyresbostadsutredningen från 2012 lyder uppmaningen i sammanfattningen: ”Låt tyska hyresmarknaden utgöra ledstjärna”. Det krävs en övergång till ”helt nya marknadsförutsättningar”, är slutsatsen.

Målet är uppenbart, att helt avskaffa bruksvärdeshyrorna och införa marknadshyror. Samma resonemang om att avskaffa dagens hyressystem finns också i andra rapporter, som Boverkets marknadsrapport från november förra året. Där pekas dagens reglerade hyror ut som anledningen till bostadsbristen med bland annat följande byråkratiska fikonspråk:

”De som har hyreslägenheter där bruksvärdeshyran är lägre än vad marknadshyran skulle ha varit tillgodogör sig en ekonomisk förmån […]. De som har denna förmån konsumerar mer boende än de skulle ha gjort om hyran var högre.”

Kontentan är att hyrorna är alldeles för låga. Utredarna, med sina nyliberala marknadsekonomiska modeller, skräder sällan orden, till skillnad från politikerna.

I en debattartikel i Svenska Dagbladet från september 2013 försöker ansvarige för hyresbostadsutredningen, Per Anders Bergendahl, att tona ner den befogade rädslan för marknadshyror. Återigen hänvisas till Tyskland men denna gång är det ”marknadsregleringen i Tyskland” som är ”ett gott vägledande exempel”.

Så hur ligger det egentligen till? Hur ser den tyska hyresmarknaden egentligen ut? Låt oss undersöka saken.

I Tyskland sätts hyrorna i nya kontrakt helt fritt, vilket också konstateras i hyresbostadsutredningen. ”Marknadsregleringen” består i att hyresvärden inte kan höja hyran hur mycket som helst i ett befintligt kontrakt. Ska hyresvärden höja hyran måste det vara en del av kontrakterad överenskommelse (indexanknutna hyror), genom jämförelse med områdets hyror (s k hyresspegling), eller vid ett särskilt expertutlåtande.

Därutöver kan hyran också höjas vid ”energiuppgraderingar”, vilket motsvarar de lyxrenoveringar eller olika former av stambyten i svenska hyreshus som brukar utnyttjas för att chockhöja hyrorna. Lägenheter ”uppgraderas” och kan således påläggas en betydligt högre hyra.

Detta bidrar till att det pågår en enorm så kallad gentrifieringsprocess i Tyskland. Begreppet gentrifiering brukar användas för att beskriva hur forna arbetarområden i centrala delar av storstäder blir till områden för höginkomsttagare i takt med att hyrorna höjs. En utveckling som i princip pågår i alla europeiska storstäder.

De senaste åren har flera tyska nyhetstidningar varnat för ”rakethyror”. Der Spiegel skriver i januari förra året att ”De exploderande kostnaderna […] håller sakta på att knuffa ut genomsnittstysken ur städerna”. I en artikel i Deutsche Welle från augusti konstateras att ”hyrorna stiger så snabbt i storstäderna att allt färre har råd med storstadslivet”.

Den fria hyresmarknaden och de stigande hyrorna har också ökat antalet vräkningar i Tyskland. Det uppmärksammades efter att en äldre kvinna hittats död på ett härbärge för hemlösa sedan hon vräkts från sin lägenhet i april förra året.

Enligt Der Spiegel sker vräkningar oftast efter att hyresgäster inte klarat av att betala hyreshöjningar eller anklagats för att missköta sig. Vräkningarna har samtidigt gett upphov till en proteströrelse där tusentals samlats för att demonstrera för rätten till boende.

Ytterligare ett problem som uppmärksammats i tysk media är diskrimineringen på hyresmarknaden. När hyresvärdarna kan välja fritt kan de också enkelt välja bort människor med ”fel” bakgrund, även om det formellt sett räknas som diskriminering.

Hyresfrågan kulminerade inför valet i september 2013 och utnämndes av flera tidningar till en av de viktigaste valfrågorna och alla tyska partier gav löften om att stoppa hyreshöjningar, bland annat genom föreslagna hyrestak.

De tyska marknadshyrorna har heller inte rått bot på bostadsbristen. Tvärtom. Myndigheterna för byggnation och stadsutveckling beräknar att det behövs ungefär 250 000 lägenheter per år. Visserligen byggs det, men inte tillräckligt och inte i första hand lägenheter för låginkomsttagare.

I takt med att missnöjet ökar går debatten i Tyskland vidare. Men vilka tjänar då på den tyska hyresmarknaden. Jo, förutom hyresvärdar, flockas även bostadsspekulanter från hela Europa för att köpa upp tyska hyreshus, renovera och sedan sälja vidare. Det har blivit en bra affär, inte minst sedan bostadspriserna i södra Europa sjunker, även om spekulanterna nu dragit öronen åt sig efter att det börjat talas om hyrestak.

Det tyska exemplet är alltså snarare ett exempel på att marknaden aldrig kommer att kunna garantera bra och billiga bostäder åt alla. En hyresmarknad på kapitalets villkor kommer alltid att tjäna hyresvärdar, hugade investerare och börsspekulanter.